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二手房交易指南:如何规避高端物业买卖陷阱?

发布时间:2018年7月8日  来源: 奉贤房产纠纷律师     http://www.fxfcls.com/

  核心内容:一系列中介账款事件爆发后,通过中介行交易的房产物业,如何安全、顺利地交割,成为大家关注的话题。那么,通过中介行交易时,如何规避物业买卖陷阱?下面,房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。
  陷阱一:防止中介挪用房款
  许多不法中介公司充分利用房屋买卖资金由自己托管的便利,拿出大笔款项去进行股票、期货、基金的短期投资甚至存在银行吃利息,以期让这些账上的钱流动起来赚取大笔灰色收入。
  智恒房产(中国)集团副总裁周辰认为,二手房交易流程相对复杂,目前在上海的二手房交易环节中,中介行仍然扮演着资金监管的重要角色。而中介公司对专款专用的资金监管账户仍拥有一定的支配权,因为账户的户名是中介公司的名称。
  对此,普通的买卖双方难以从户名本身发现差异。因此,一旦个别不良中介隐瞒买家,仍可轻易获得房款。需要多加注意。
  陷阱二:全额房款现金收房
  上海中原物业代理有限公司研究咨询部认为,“现金全款收房”是黑中介赚取不法收入最主要也是利润最大的一种方式。
  现金全数到账后,业主出于对中介公司的信任大多就很痛快地把房产证交给中介。这当中基本还未完成过户手续,不法中介利用握在手中的房产证不是高价转卖就是抵押变现,更危险的是个别不法中介甚至有卷款潜逃的可能性。
  业内人士提醒,经纪公司应该只以中介形式出现,不允许有“现金收房”业务。按国家规定,中介最终只能收取最多2.5%的佣金,是纯粹的居间方。
  另外,“购房免佣金”、“佣金半价”的口号往往是中介公司打出的吸引客户的促销手段,实则内里大藏玄机,这样的幌子背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行径。
  陷阱三:代签合同
  上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生说,房屋买卖合同购房人与产权人签订才是有效的。如果卖房人是房屋的产权所有人,要看房产证。
  如果是业主,代签的,可以主张合同无效,一定要房屋的产权所有人签名才能有效,如果购房人主张无效后,购房人只能向签订人追究有效的责任,及合同未能成立造成的直接损失。这种办法一定要举证,举证的责任在买方,不在卖方。
  规避的方法是根据产权证或银行的抵押借款合同,预售合同确定这个产权人,如果变更产权人,购房人要求提供产权人出具的委托书,委托书必须经过当地公证处的委托书才可以签这个委托书。
  如果要签订的话,用手写的委托书,拿身份证复印件过来,这种合同书没有效,一定要经过公证处的委托书,委托书的权利人才可以履行这个委托书,否则所有的合同无效。
  陷阱四:签“阴阳合同”
  如今,二手房交易的税费给买卖双方压力不小,于是,出现了签“阴阳合同”。
  但是,根据税收征管法,个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报、不缴或者少缴应纳税款的,是偷税行为,税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金,并处以罚款。构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。
  从实际效果来看,故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为,只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间,而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大,计税金额较高,就要缴纳高额税款,因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方;买方要用这套房产进行抵押贷款时,由于登记的房价很低,往往也很难获取大额贷款。



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